2025年4月10日，宿迁市住房和城乡建设局印发了《宿迁市市区国有土地上房屋征收估价技术导则》（以下简称《估价技术导则》），于5月1日起正式施行，以指导我市市区国有土地上房屋征收估价工作。
一、出台背景和过程
《宿迁市市区国有土地上房屋征收评估技术细则》（宿政规发〔2013〕131号，以下简称《评估技术细则》）作为原估价指导文件，已施行长达12年，在此期间，我市城市建设取得了显著发展，同时新的政策法规、国家标准陆续更新出台，原有的《评估技术细则》已难以契合当下的规范要求。
为进一步规范我市市区国有土地上房屋征收估价工作，根据《房地产估价基本术语标准》（GB/T 50899-2013）、《不动产登记暂行条例》（国务院令第656号）、《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）、《中华人民共和国资产评估法》（中华人民共和国主席令第四十六号）、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（宿政规发〔2021〕4号）等文件规定，在开展工作调研、公开征求意见、专家评估论证、充分交流沟通、认真总结修改的基础上，结合本市实际情况，研究制定了本《估价技术导则》。
二、主要调整内容
（一）统一和修改了部分估价专业术语，提升严谨性。依据《房地产估价基本术语》和《房地产估价规范》等规定，《估价技术导则》对部分专业术语进行了统一和修改。例如：“评估时点”、“估价时点”统一修改为“价值时点”；“评估目的”修改为“估价目的”；“市场法”和“市场比较法”统一修改为“比较法”；“实体状况”修改为“实物状况”等。
（二）规范了被征收房屋估价方法及选用类型，增强指导性。《估价技术导则》在原有估价方法上新增了房屋征收评估适用的假设开发法、标准价调整法，并对各种估价方法的定义、公式、估价步骤进行了规范表述。在附件中对主要估价方法运用的注意事项进行了详细说明，对各种估价方法的适用情形进行了列举。
（三）明确了被征收房屋征收估价方法、估价技术路线，提高可操作性。《估价技术导则》针对不同用途的房屋，明确了相应的征收估价方法和技术路线。一是住宅房屋征收估价，建议优先选用比较法、标准价调整法，并详细说明了这两种方法的估价技术路线。二是非住宅商业房屋征收估价，适宜选用比较法、标准价调整法或收益法，同样对这三种方法的估价技术路线进行了阐释。三是“住改非”房屋征收估价，《估价技术导则》完善了相关规定，充分保障了被征收人的合法权益。四是非住宅非营业用房进一步细分为行政办公用房、工业及仓储用房、公共性用房。其中，行政办公用房、工业及仓储用房、公共性用房一般应选用成本法进行估价。若工业及仓储用房存在租金收益，可根据具体情况选择收益法等其他合适的方法进行估价。
（四）调整了房屋重置价参考价和装饰装修及附属设施参考价格，凸显现实性。《估价技术导则》根据估价需要，一方面细分了住宅类，商业、办公及公共服务类，工业、仓储类等三类房屋，另一方面重新测算确定了房屋重置价参考价。同时，通过深入的市场调研，对装饰装修及附着物参考价格进行了修改，并新增了部分项目及参考价格。
（五）明确了其他特殊征收估价问题处理，体现全面性。《估价技术导则》根据以往实际工作中遇到的一些其他问题制定了新的规定。一是商业房屋“地大于房”面积补偿价格的计算公式的参数取值调整，更符合土地估价工作要求。二是根据工作实际，调整了划拨土地使用权出让金的扣除比例。三是删除了“全地下自行车库按照半地上自行车库70%标准进行评估补偿”的规定，由估价机构和估价师根据市场调查的实际情况进行评估确定，更科学合理。四是规定了产权调换房屋需要估价的情形、价值时点确定、估价机构确定、估价需要考虑的因素、估价模式和方法等。