各县、区住房和城乡建设局，市各开发区、新区、园区建设局，各房地产估价机构及有关单位：
根据《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（宿政规发〔2021〕4号）有关规定，现将《宿迁市市区国有土地上房屋征收估价技术导则》印发给你们，请遵照执行。
宿迁市住房和城乡建设局
2025年4月10日
（此件公开发布）
宿迁市市区国有土地上房屋征收估价技术导则
第一章 总则
1.1制定依据：为规范国有土地上房屋征收估价行为，维护公共利益，保证房屋征收估价结果客观、公正，根据《国有土地上房屋征收与补偿条例》（国务院第590号令）、《国有土地上房屋征收评估办法》（建房〔2011〕77号）、《江苏省贯彻实施〈国有土地上房屋征收与补偿条例〉若干问题的规定》（苏政发〔2011〕91号）、《宿迁市市区国有土地上房屋征收与补偿办法》（宿政规发〔2021〕4号）、《房地产估价规范》（GB/T 50291-2015）等相关规定，制定本导则。
1.2适用范围：宿迁市市区国有土地上房屋征收估价，包括被征收房屋价值估价、被征收房屋装饰装修及附着物价格测算、被征收房屋类似房地产市场价格测算、用于产权调换房屋价值估价，以及对相关估价结果进行复核和鉴定等，适用于本导则，但其他法律法规有相关规定的，从其规定。
1.3估价机构：从事国有土地上房屋征收的估价机构（以下简称“估价机构”），应当具有省级以上建设行政主管部门颁发的三级（含）以上房地产估价机构备案证书。承担房屋征收估价业务的估价机构应列入年度房屋征收估价机构执业登记名录。
1.4估价人员：承担国有土地上房屋征收估价的房地产估价专业人员应当是符合本导则第1.3条规定的估价机构中的专职注册房地产估价师。每个国有土地上房屋征收估价项目，估价机构均应派出至少两名专职注册房地产估价师进驻项目现场开展工作。其他人员应当持有宿迁市国有土地上房屋征收估价工作人员上岗证。
1.5估价对象：为被征收房屋、产权调换房屋（均含占用范围内的土地使用权）和装饰装修及附着物，不包括违法建筑和超过批准期限的临时建筑。
1.6估价目的：被征收房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人确定被征收房屋价值的补偿提供依据，评估被征收房屋的价值”。
用于产权调换房屋价值估价目的应当表述为“为房屋征收部门与被征收人计算被征收房屋价值与用于产权调换房屋价值的差价提供依据，评估用于产权调换房屋的价值”。
1.7价值时点：被征收房屋估价的价值时点为房屋征收决定公告之日。
1.8价值类型：被征收房屋价值是指被征收房屋及其占用范围内的土地使用权在正常交易情况下，由熟悉情况的交易双方以公平交易方式在估价价值时点自愿进行交易的金额，但不考虑被征收房屋租赁、抵押、查封等因素的影响。
1.9价值内涵：征收估价价值构成为被征收房屋的房地产市场价值，不包含搬迁补助费、临时安置补助费和征收房屋造成的停产、停业损失的补偿费，以及签约奖励、搬迁奖励。
被征收房屋装饰装修及附着物补偿价格由征收当事人协商确定或房地产估价机构另行估价确定的，所估价的被征收房屋价值是否包括被征收房屋装饰装修及附着物补偿价格，应在被征收房屋估价报告中作出说明。
1.10估价程序：征收估价应当按照下列程序操作：①公布列入年度房屋征收估价机构执业登记名录且报名的估价机构名单，选择估价机构；②接受估价委托，明确估价基本事项并签订书面房屋征收估价委托合同；③接收估价委托人提供资料，开展前期调查，拟订征收估价作业方案；④逐户实地查勘，调查被征收房屋状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管；⑤依照本技术导则测算分户初步估价结果；⑥将分户初步估价结果提交估价委托人；⑦在估价委托人公示分户初步估价结果期间，安排负责该项目的注册房地产估价师进行现场说明解释，对存在错误的予以修正；⑧在分户初步估价结果公示期满后，提供委托估价范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。对估价结果有异议的，按有关规定处理；⑨完成估价资料立卷、归档工作。
1.11估价结果：房屋征收项目补偿资金以项目征收补偿整体估价报告的估价结果为依据，房屋征收分户补偿金额以分户估价报告的估价结果为依据，估价结果的货币单位为人民币，精确到元。
1.12估价结果使用期限：自估价报告出具之日起，至该征收项目征收补偿结束时止。
第二章 被征收房屋用途认定及分类
2.1房屋用途的认定：被征收房屋的性质、用途和建筑面积，以房屋权属证书和房屋登记簿的记载为准；房屋权属证书与房屋登记簿的记载不一致的，除有证据证明房屋登记簿确有错误外，以房屋登记簿为准。
2.2房屋用途分类：被征收房屋用途一般分为住宅房屋、商业房屋、非住宅非商业房屋（见附件8）。
第三章 被征收房屋估价方法
3.1估价方法
房地产估价方法有比较法、收益法、成本法、假设开发法、标准价调整法等，应根据被征收房屋用途、实物、权益状况及区域房地产市场状况等，对估价方法进行适用性分析后，合理选用其中一种或多种方法对被征收房屋价值进行估价，并在估价报告中作相应说明。
被征收房屋的同类房地产有较多交易的，应选用比较法；被征收房屋或其同类房地产通常有租金等经济收入的，应选用收益法；被征收房屋可假定为独立的开发建设项目进行重新开发建设或被征收房屋的同类房地产没有交易或交易很少，且被征收房屋或其同类房地产没有租金等经济收入时，可选用成本法；被征收房地产具有开发或再开发潜力且开发完成后的价值可选用除成本法以外的方法测算的，应选用假设开发法；当被征收房地产是大量相似的批量房地产时，可选用标准价调整法。
当选用两种或两种以上估价方法对被征收房地产进行估价时，应对各种估价方法的测算结果进行校核和比较分析后，合理确定估价结果。
3.2比较法
3.2.1比较法定义：是指选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据其间的差异对可比实例成交价格进行处理后得到估价对象价值或价格的方法。
3.2.2比较法公式
比较价值＝可比实例成交价格×交易情况修正系数×市场状况调整系数×房地产状况调整系数
式中：
可比实例成交价格—建立价格可比基础上的房地产实际成交价格，如房产交易登记部门登记的正常成交价格。
交易情况修正—因交易行为中的某些特殊因素所造成的价格偏差，测定方法可以利用已掌握的同类型房地产交易资料或市场行情分析测算，应消除特殊交易情况造成的可比实例成交价格偏差，将可比实例的非正常成交价格修正为正常价格。
市场状况调整—将可比实例在其成交日期时的价格调整为价值时点的价格，应在调查及分析可比实例所在地同类房地产价格变动情况的基础上，选用可比实例所在地区同类房地产价格变动率或价格指数进行调整。
房地产状况调整—应消除可比实例状况与估价对象状况不同造成的价格差异，包括区位状况调整、实物状况调整和权益状况调整。进行区位、实物和权益状况调整时，应将可比实例与估价对象的区位、实物和权益状况因素逐项进行比较，找出它们之间的差异，量化状况差异造成的价格差异，对可比实例的价格进行相应调整。调整的具体内容和比较因素，应根据估价对象的用途等情况确定。
3.2.3比较法估价步骤：
（1）搜集交易实例；
（2）选取可比实例；
（3）建立比较基础；
（4）进行交易情况修正；
（5）进行市场状况调整；
（6）进行房地产状况调整；
（7）计算比较价值。
3.3收益法
3.3.1收益法定义：是预测估价对象的未来收益，利用报酬率或资本化率、收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。
3.3.2收益法公式
有限年期的基本公式如下：
式中：V—房地产收益价值；
Ai—未来第i年的净收益；
Yi—未来第i年的报酬率；
n—房地产的收益年限。
3.3.3收益法估价步骤：
（1）选择具体方法；
（2）测算收益期或持有期；
（3）测算未来收益；
（4）确定报酬率；
（5）确定收益价值。
3.4成本法
3.4.1成本法定义：是测算估价对象在价值时点的重置成本或重建成本和折旧，将重置成本或重建成本减去折旧得到估价对象价值或价格的方法。
3.4.2成本法公式：
被征收房地产价值=土地重新购置成本＋建筑物重新购建成本－建筑物折旧
3.4.3成本法估价步骤：
（1）测算土地重新购置成本；
（2）测算建筑物重新购建成本；
（3）测算建筑物折旧；
（4）计算成本价值。
3.5假设开发法
3.5.1假设开发法定义：求得估价对象后续开发的必要支出及折现率或后续开发的必要支出及应得利润和开发完成后的价值，将开发完成后的价值和后续开发的必要支出折现到价值时点后相减，或将开发完成后的价值减去后续开发的必要支出及应得利润得到估价对象价值或价格的方法。
3.5.2假设开发法公式
被征收房地产价值=开发完成后的房地产价值－后续开发的必要支出及应得利润
3.5.3假设开发法估价步骤:
（1）选择具体估价方法；
（2）选择估价前提；
（3）选择最佳开发经营方式；
（4）测算后续开发经营期；
（5）测算后续开发的必要支出；
（6）测算开发完成后的价值；
（7）确定折现率或测算后续开发的应得利润；
（8）计算开发价值。
3.5.4估价前提选择
（1）当被征收房地产为正常开发建设的待开发房地产或因征收已停建、缓建的未完工程时，应选择业主自行开发前提进行估价。
（2）当被征收房地产为非征收原因已停建、缓建的未完工程时，应选择自愿转让开发前提进行估价。
3.6标准价调整法
3.6.1标准价调整法定义：是对估价范围内的所有被估价房屋进行分组，使同一组内的房屋具有相似性，在每组内选定或设定标准房屋并测算其价值或价格，利用有关调整系数将标准房屋价值或价格调整为各宗被估价房屋价值或价格的方法。
3.6.2标准价调整法的公式
被征收房屋的价格 = 标准房屋价值×房地产状况调整系数
3.6.3标准价调整法估价的步骤:
（1）根据估价委托合同，确定估价对象范围；
（2）对估价范围内的被征收房屋进行分组，使同一组内的房屋具有相似性；
（3）在每组内确定或设定标准房屋，并计算标准房屋评估价值；
（4）利用各种调整系数，将标准房屋价值或价格调整为被征收房屋的价值或价格。
第四章 主要用途房屋征收估价
4.1住宅房屋征收估价
4.1.1住宅房屋估价方法的选用:住宅房屋征收估价宜选用比较法、标准价调整法进行估价。一些较为特殊的住宅房屋在不适用比较法时，可选用其他估价方法估价。
4.1.2住宅房屋比较法估价技术路线
（1）选取可比实例，建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理。可比实例的选取参见附件1；
（2）测算比准价格。首先，将可比实例交易情况进行修正；其次，进行房地产市场状况调整；最后，进行区位状况、实物状况和权益状况调整。基本公式为：
Vz为被征收住宅估价价格；
Vs为标准化处理后的可比实例成交价格；
K1为交易情况修正系数。对于选用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；
K2为市场状况调整系数。该系数由估价机构根据房地产市场情形、房地产价格指数和估价中的具体情况确定；
K3为可比实例区位状况调整为估价对象区位状况调整系数，系数确定参见附件3；
K4为可比实例实物状况调整为估价对象实物状况调整系数，系数确定参见附件3；
K5为可比实例权益状况调整为估价对象权益状况调整系数，系数确定参见附件3。
确定估价对象的比准价格应选取不少于3个可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为估价对象比准价格。
4.1.3住宅房屋标准价调整法估价技术路线
（1）确立标准住宅房屋。在征收项目范围内设定具有代表性的住宅房屋作为标准住宅房屋，“标准住宅房屋”的设定要求参见附件2；
（2）测算标准住宅房屋价格。依据相关估价技术规范规定的方式，选用比较法测算出“标准住宅房屋”的价格。基本公式为：
Vb为标准住宅房屋价格；
Vs为标准化处理后的可比实例成交价格；
K1为交易情况修正系数，对于选用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；
K2为市场状况调整系数，该系数由估价机构根据房地产市场情形、房地产价格指数和估价中的具体情况确定；
K3为可比实例区位状况调整为标准住宅房屋区位状况调整系数，系数确定参见附件3；
K4为可比实例实物状况调整为标准住宅房屋实物状况调整系数，系数确定参见附件3；
K5为可比实例权益状况调整为标准住宅房屋权益状况调整系数，系数确定参见附件3。
确定“标准住宅房屋”的价格应选取不少于3个可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准住宅房屋”的价格。
（3）确定估价对象价格。各被征收房屋分别与“标准住宅房屋”进行房地产实物状况调整，得出各被征收住宅房屋的估价价格。基本公式为：
Vz为被征收住宅房屋估价价格；
Vb为标准住宅房屋价格；
K6为标准住宅房屋实物状况调整为被征收房屋实物状况调整系数，系数确定参见附件3。
4.2商业房屋征收估价
4.2.1商业房屋估价方法的选用：商业房屋征收估价宜选用比较法、标准价调整法或收益法进行估价，征收项目估价人员应根据所收集的区域类似房地产租售交易信息，结合估价对象实际情况，分析确定选择一种或两种方法进行估价。
4.2.2商业房屋比较法估价技术路线
（1）选取可比实例，建立比较基础，对可比实例的成交价格进行标准化处理。可比实例的选取参见附件1；
（2）测算比准价格。首先，将可比实例交易情况进行修正；其次，进行房地产市场状况调整；最后，进行区位状况、实物状况和权益状况调整。基本公式为：
Vz为被征收商业房屋估价价格；
Vs为标准化处理后的可比实例成交价格；
K1为交易情况修正系数，对于选用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；
K2为市场状况调整系数，该系数由估价机构根据房地产市场情形、房地产价格指数和估价中的具体情况确定；
K3为可比实例区位状况调整为估价对象区位状况调整系数，系数确定参见附件4、附件5；
K4为可比实例实物状况调整为估价对象实物状况调整系数，系数确定参见附件4、附件5；
K5为可比实例权益状况调整为估价对象权益状况调整系数，系数确定参见附件4、附件5。
确定估价对象的比准价格应选取不少于3个可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为估价对象比准价格。
4.2.3商业房屋标准价调整法估价技术路线
（1）确定房屋类别，设立标准商业房屋。根据房屋的性质、用途确定其所属类别。商业房屋一般划分为商场类建筑（大型百货商场、超市等）、商铺类建筑（门面房、商铺等）、商务类建筑（金融、证券、商业写字楼等）、娱乐类建筑、旅馆类建筑、餐饮类建筑（参见附件8）。在征收项目范围内设定具有代表性的房地产作为标准商业房屋，“标准商业房屋”的设定要求参见附件2；
（2）测算标准商业房屋价格。依据相关估价技术规范规定的方式，选用比较法评估出“标准商业房屋”的价格。基本公式为：
Vb为标准商业房屋价格；
Vs为标准化处理后的可比实例成交价格；
K1为交易情况修正系数，对于选用买卖的正常交易实例为可比实例的，该系数取100；
K2为市场状况调整系数，该系数由估价机构根据房地产市场情形、房地产价格指数和估价中的具体情况确定；
K3为可比实例区位状况调整为标准商业房屋区位状况调整系数，系数确定参见附件4、附件5；
K4为可比实例实物状况调整为标准商业房屋实物状况调整系数，系数确定参见附件4、附件5；
K5为可比实例权益状况调整为标准商业房屋权益状况调整系数，系数确定参见附件4、附件5。
确定“标准商业房屋”的价格应选取不少于3个可比实例，经过上述各种修正后，再计算平均值，得出的结果为“标准商业房屋”的价格。
（3）确定估价对象价格。各被征收房屋分别与“标准商业房屋”进行房地产实物状况调整，得出各被征收商业房屋的估价价格。基本公式为：
Vz为被征收商业房屋估价价格；
Vb为标准商业房屋价格；
K6为标准商业房屋实物状况调整为被征收房屋实物状况调整系数，系数确定参见附件4、附件5。
4.2.4商业房屋收益法估价技术路线
选用收益法测算被征收商业房屋的征收补偿价格时，一般选用稳定收益情形测算，通常选用如下公式计算：
Vy为估价价格，a为估价对象年纯收益，i为报酬率，n为收益年期，相关系数的确定参见附件1。
4.3“住改非”房屋征收估价的相关规定
4.3.1沿街“住改非”底层房屋估价的相关规定
4.3.1.1沿街“住改非”底层房屋补偿规定：
对沿街的“住改非”底层房屋，应当根据被征收人实际持续经营年限、持续纳税情况和执行城市规划管理要求等相关规定情况，参照营业用房进行估价。
被征收人于2010年7月1日前将住宅房屋改变为营业用房，依规定认定后，根据其持续年报合格的营业执照、完税凭证，对其实际用于经营的合法建筑面积参照营业年限取权重进行估价后，按照以下规定给予补偿：
（1）2003年1月1日前“住改非”的，按照不超过营业用房估价结果的90%补偿；
（2）2003年1月1日后、2010年7月1日前“住改非”的，按照不超过营业用房估价结果的60%补偿；
（3）2010年7月1日后“住改非”的，不得参照营业用房进行补偿。
2010年7月1日后被征收人擅自将住宅房屋改变为经营性用房的，征收时按照住宅估价，不给予停产停业损失补偿。但根据其实际营业情况予以一定的营业补助（具体标准参见附件6，须相关手续齐全，符合现行政策规定）。
市、区市场监督、税务部门应当做好协助工作，根据征收部门申请，及时提供征收范围内经营性房屋的营业年限和纳税情况证明。
4.3.1.2沿街“住改非”底层房屋估价公式
2010年7月1日前，持续取得工商营业执照、完税凭证“住改非”房屋的沿街底层房屋，按以下公式结合本导则第4.3.1.1条规定进行估价：
估价价格=商业房屋估价价格×营业年限权重+住宅估价价格×（1－营业年限权重）；
营业年限权重=（征收年份－取得营业执照年份）÷（征收年份－基准年份1991年）。该权重最大值取1。
4.3.2对非沿街的“住改非”房屋，其实际营业部分的征收补偿选用住宅估价价格加营业补助的方法确定，营业补助的标准根据不同经营年限确定，具体标准参见附件6。
4.3.3对沿街的“住改非”非底层房屋，营业补助的具体办法同非沿街的“住改非”房屋。
4.4非住宅非商业房屋征收估价
4.4.1非住宅非商业房屋分类：一般情况下分为行政办公用房、工业及仓储用房、公共性用房等。
4.4.2非住宅非商业房屋估价方法的选用：行政办公用房、工业及仓储用房、公共性用房宜选用成本法进行估价，工业及仓储用房有租金收益的，也可视具体情况选用收益法等其他方法估价。
4.4.3行政办公用房、工业及仓储用房、公共性用房成本法估价技术路线：
成本法估价，应根据估价对象状况和土地市场状况，选择房地分估路径，其征收估价的技术路线为：见附件1。
第五章 其他征收估价问题处理
5.1临时建筑和在建工程估价规定：未超过批准期限的临时建筑应按成本法测算其建筑物残余价值；在建工程可选用成本法或假设开发法进行估价，工程建设进度以政府管理部门通知停止施工时的状态为准。在建工程土地补偿以政府管理部门批准的用途、参数或规划设计方案等为依据。
5.2构筑物、附属物估价规定：凡征收估价中涉及原始成本测算、机电设备估价、工程造价分析等专业技术工作的，可委托有资质的机构单独估价。
5.3“地大于房”估价规定：
（1）“地大于房”的面积仅指不动产权证（或同类有效证件）载明的土地使用权面积（不含临时用地面积）大于该宗地上被确认合法房屋建筑面积的面积。
（2）对住宅（含“住改非”）房屋，“地大于房”面积的补偿单价，按照被征收项目标准住宅房屋单价的20%计算。
（3）对商业（不含“住改非”）房屋 “地大于房”面积补偿价格的计算公式：
Z＝（M1－M2）×U×T
其中：Z为“地大于房”面积补偿价；
M1为不动产权证（或同类有效证件）上载明的土地使用权面积；
M2为不动产权证上载明的房屋建筑面积（以及有权部门认定的合法房屋建筑面积），若M1－M2为负值，则取零；
U为市自然资源和规划局公布的在用公示地价中的基准地价成果，须进行市场状况、区域及个别因素、容积率等相关系数修正；
T为其他调整系数，其中：国有划拨建设用地使用权调整系数按50%计取，国有出让建设用地使用权年期调整系数=〔1-1/（1+r）n〕/〔1-1/（1+r）m〕。
注：r为土地还原利率，n为土地剩余使用年期，m为该用途下最高法定使用年期。
（4）上述“地大于房”补偿土地出让合同中另有约定的，按照合同约定执行。
（5）“地大于房”部分不得重复补偿。
（6）市自然资源和规划局有具体规定的，参照其规定执行。
5.4划拨土地使用权房屋的划拨土地估价：征收估价时涉及被征收房屋的合法用地为划拨性质时，应将其占用的合法用地的国有土地使用权的出让金部分予以扣除；出让金数额为其设定为出让国有建设土地使用权价格的一定比例确定。民生或基础设施类用地按照设定出让国有建设土地使用权价格的40%补缴，住宅或商业类等其他用途用地按照设定出让国有建设土地使用权价格的 50%补缴。
5.5装饰装修及附着物规定：装饰装修及附着物的补偿价格测算参照附件11确定的标准执行。
5.6车库及储藏室估价：对征收项目中车库及储藏室可参照住宅用房的估价方法和住宅用房的区位、实物和权益状况调整系数进行估价。
5.7产权调换房屋估价：（1）用于产权调换房屋价值时点应当与被征收房屋价值时点一致。（2）除政府对用于产权调换房屋价格有特别规定外，应当以估价方式确定用于产权调换房屋的市场价值。被征收房屋与产权调换房屋由同一家估价机构进行估价，估价机构应依据房屋征收部门或者产权调换房屋的所有权人提供的产权调换房屋的类型、权属、区位、用途、建筑面积、建筑结构、建成时间等情况和资料选用本技术导则上述规定同样的估价模式和方法进行产权调换房屋估价。
第六章 征收估价报告
6.1征收估价报告格式：征收估价机构应按《房地产估价规范》等规定格式出具征收估价报告。
6.2征收估价报告内容：征收估价报告包括整体估价报告和分户估价报告。
整体估价报告应包含以下内容：（1）封面（2）致估价委托人函（3）目录（4）估价师声明（5）估价的假设和限制条件（6）估价结果报告（7）估价技术报告（8）附件。
分户估价报告应包含以下内容：（1）封面（2）致估价委托人函（3）目录（4）估价师声明（5）估价的假设和限制条件（6）估价结果报告（7）附件。
6.3估价结果报告内容：（1）估价委托人名称、住所和法定代表人姓名（2）房地产估价机构名称、住所、法定代表人或执行事务合伙人姓名、备案等级和备案证书编号（3）估价目的（4）估价对象（5）价值时点（6）价值类型（7）估价原则（8）估价依据（9）估价方法（10）估价结果（11）注册房地产估价师（12）实地查勘期（13）估价作业期。
6.4估价技术报告应包括内容：（1）估价对象描述与分析（2）市场背景描述与分析（3）估价对象最高最佳利用分析（4）估价方法适用性分析（5）估价测算过程（6）估价结果确定。
6.5附件应包括下列内容：（1）估价委托书（或估价委托合同）复印件（2）估价对象位置图（3）估价对象实地查勘情况和相关照片（4）估价对象权属证明复印件（5）可比实例位置图和外观照片（选用比较法进行估价时）（6）专业帮助情况和相关专业意见（7）估价所依据的其他文件资料（8）房地产估价机构营业执照和估价备案证书复印件（9）注册房地产估价师估价注册证书复印件。
6.6征收估价报告签名盖章：被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告应由两名及以上参加估价的注册房地产估价师签名并加盖房地产估价机构公章，不得以个人印章代替签名。
6.7征收估价报告质量要求：房屋征收估价报告应做到图文并茂，所用纸张、封面、装订应有较好的质量。
第七章 征收估价工作准则
7.1估价项目技术负责人责任：估价机构必须确定估价项目的技术负责人。估价技术负责人最终确定估价技术方案，并对估价方法的选择和应用以及估价结果的合理性承担技术责任。
7.2现场告示和前期调查要求：估价机构应组织专业人员进行现场告示和前期调查。
7.3实地查勘要求：估价机构应当安排注册房地产估价师对被征收房屋进行实地查勘，调查被征收房屋实物状况，拍摄反映被征收房屋内外部状况的照片等影像资料，做好实地查勘记录，并妥善保管。房屋征收部门、被征收人、注册房地产估价师及相关实地查勘人员应当在实地查勘记录上签字或者盖章确认。被征收人拒绝在实地查勘记录上签字或者盖章的，应当由房屋征收部门、注册房地产估价师和无利害关系的第三人见证，有关情况应当在估价报告中说明。
实地查勘记录是估价和撰写估价报告必备的基础资料。无法入户的，参照同类房屋确定，并在估价报告中说明。
7.4估价人员要求：估价人员应佩戴由市房屋征收行业协会颁发的宿迁市国有土地上房屋征收估价工作人员上岗证，进行逐户逐项查勘记录，做到工作上门到户、实地勘测准确、权证查验无误，不得重复或遗漏，不徇私舞弊。
7.5估价结果核查：估价结果须经估价机构内部审核评议，估价机构在提交正式估价报告前负有审查、调整、复核估价报告的技术责任。
7.6估价报告提交：估价机构应当按照房屋征收估价委托书或者委托合同的约定，向房屋征收部门提供分户初步估价结果。分户初步估价结果公示期满后，估价机构应当向房屋征收部门提供委托估价范围内被征收房屋的整体估价报告和分户估价报告。分户估价报告须经注册房地产估价师签字，整体估价报告须经项目估价技术负责人签字。
7.7估价报告解释：估价机构及其专业人员负有解释估价报告、接受征收当事人咨询和质疑的义务，并负有向市房地产估价行业专家委员会报告及提供有关资料和答复技术质询的义务。
第八章 征收估价工作资料存档
8.1征收估价报告存档：估价机构应当将下列资料（原件或复印件）与估价报告（含技术报告）共同整理存档：
（1）估价委托书和估价委托合同；
（2）房屋征收决定公告；
（3）估价对象的产权证明材料及有关房屋基本情况的证明材料；
（4）估价对象的实地查勘记录、影像等资料；
（5）标准房屋的实地查勘记录、影像等资料（如有）；
（6）可比实例的实地查勘记录、影像等资料（如有）；
（7）确定估价结果的有关系数、参数等证明资料；
（8）其他涉及估价项目的必要资料。
8.2征收估价报告保管：完成并出具估价报告后，应对与该估价项目有关的一切必要资料进行整理、归档和妥善保管。估价报告及有关资料保存期限按国家有关规定执行。保存期限应自估价报告出具之日起计算，保存30年。
第九章 附则
9.1本导则由宿迁市住房和城乡建设局负责解释。
9.2本导则自2025年5月1日起施行。本导则施行前作出征收决定的项目，按原政策规定执行。
附件：1.主要估价方法运用注意事项
2.标准房屋设定说明
3.住宅房屋调整系数说明
4.商业房屋调整系数说明
5.商务办公房屋调整系数说明
6.“住改非”房屋营业补助标准
7.房屋重置价参考表
8.房屋用途分类表
9.建筑物综合成新状况评定表
10.残疾人、军残人员补助标准
11.房屋装饰装修及附着物参考价格
