〔A〕
〔公开〕
宿建议案﹝2024﹞35号 签发人：徐宜军
关于市政协六届三次会议第176号提案的答复
赵春秀委员：
您提出的《加强小区物业公共收益运营管理的提案》收悉，现将办理情况和办理结果答复如下：
为切实做好提案办理工作，提高答复质量，我局及时召开会议，印发《关于做好2024年市人大建议和政协提案办理工作的通知》，细化工作任务、落实承办责任，明确联络员和具体承办人，做到早布置、早办理、早落实。您的提案我局已认真研究办理，建议充分采纳，严格按制度、程序和规定做好提案办理工作。
针对其中的建议，我们采纳了4条、落实了4条，具体情况如下：
1.关于您提出的“加强对小区物业公共空间的运营管理”的建议
2016年，我市启动物业管理立法工作，制定了《宿迁市住宅物业管理条例》，并于2018年6月30日正式施行。我市先后还制定了《宿迁市住宅专项维修资金管理办法》《宿迁市物业保修金管理办法》《宿迁市物业服务单位信用管理办法》《宿迁市物业承接查验管理暂行办法》等一系列配套文件，进一步完善了我市物业管理相关制度。
2023年，制定出台《宿迁市住宅物业公共收益指导意见》，规范住宅物业公共收益管理，让公共收益取之于公、用之于公。制定出台《宿迁市住宅小区秩序维护管理工作导则》《宿迁市住宅小区保洁服务工作导则》《宿迁市住宅小区绿化养护管理工作导则》等一批文件，有效指导秩序维护、保洁服务、绿化养护等工作，规范物业服务市场行为。印发《关于进一步加强住宅小区业主委员会指导的通知》，规范业委会运作，提高业主自治管理能力和水平。印发《关于进一步加强宿迁市智慧物业信息平台运行的通知》，明确“三费”收支、物业投诉、报修处理反馈工作流程。制定出台《关于建立住宅小区物业服务项目“红黑榜”制度的通知》，明确评定基本原则、规范评定流程和评定结果运用。2024年，印发《宿迁市住宅物业服务提升年活动方案》，开展全市住宅物业服务九项提升行动。
2.关于您提出的“加强对物业公共收益使用的监督管理”的建议
一是明确公共收益用途。公共收益使用范围为：物业共用部分及共用设施的维修、更新、改造；补充专项维修资金；弥补物业公共物业服务费不足；筹备成立召开业主大会的费用或召开业主大会会议所需费用；业主委员会有关人员的报酬或补贴；对公共收益的审计、信息公开费用；水、电均摊费用；业主共同决定的其他费用。二是公共收益使用。前期物业服务使用公共收益，应当经专有面积占三分之二以上、业主人数占三分之二以上的业主表决，专有面积超过半数业主和参与投票的业主过半同意；业主大会或物业管理委员会成立后，经业主大会或物业管理委员会决定，公共收益专有账户内的公共收入可用于维护更新、公用部分改造等公共费用。业主大会授权业主委员会在一定范围内使用公共收益的，应当制定公共收益管理制度。业主委员会根据授权决定公共收益性支出的，应当及时向街道办事处（乡镇人民政府）报告。各县（区）可以根据工作实际制定公共收益使用操作细则。三是明确公共收益公开。物业服务单位、业主委员会（物业管理委员会）应将该区域公共收益收入、使用的明细账目按照物业合同约定的公示时限在物业管理区域显著位置公示，公示期不少于一个月，接受业主监督，并对业主的询问予以答复；原则上在业主委员会换届前、物业服务企业退管前，或者多数业主对公共收益的收支情况存有较大质疑时，由属地物业管理行政主管部门委托第三方专业机构对公共收益专户开展专项审计，审计费用从公共收益中列支。四是明确公共收益监管。公共收益管理应当坚持公平公开、专户存储、所有者所有、共同决策、政府监督的原则。任何单位和个人不得侵占、处分、挪用公共利益。市物业管理行政主管部门负责全市公共收益统一指导、监督和管理。县（区）物业管理行政管理部门负责辖区内公共收益的监督管理工作。县（区）物业管理行政主管部门设立公共收益代管账号，单独列账管理。物业服务单位或业主委员会（物业管理委员会）及时将公共收益存入银行专用账号（业主大会成立前汽车停放费所得收益的百分之七十纳入住宅专项维修资金，其余部分可以用于补贴物业费），每季度第一个月末前及时上报上季度公共收益归集和使用情况。五是明确公共收益违法违规行为处理。利用物业共有部分获取收益应当符合法律、法规的规定，不得擅自改变房屋及设施设备的用途，不得妨碍业主和使用人正常使用物业，不得影响物业使用安全。有挪用、侵占公共收益或者其他违法违规行为的，根据《物业管理条例》《江苏省物业管理条例》《宿迁市住宅物业管理条例》等相关法律法规予以处理。业主发现有违反本小区相关管理规约、业主大会相关约定的行为，业主可以向街道办事处（乡镇人民政府）、属地物业管理行政主管部门投诉，也可以依法向人民法院提起民事诉讼，维护业主合法权益。
3.关于您提出的“提升小区业主自我管理监督意识”的建议
宿迁市开启线上智慧监管模式，搭建宿迁市“智慧物业”平台，充分发挥信息公开、小区党建、物业公司管理、维修资金管理、承接查验管理、招标投标管理六大核心模块作用，通过物联网技术和传统线下行业管理基础数据的结合，实现“让业主少跑腿，让信息多跑路”的信息化提档升级，为业主积极参与小区管理提供支撑。一是创新举措、明白缴费。制定出台《关于规范宿迁市住宅物业公共收益管理的指导意见》《关于进一步加强宿迁市智慧物业信息平台运行的通知》等规范性文件，建设宿迁市智慧物业信息平台，建立物业服务、代收代交、公共收益“三费”收支制度，明确“三费”收支管理流程，公开收费标准，实现物业费线上一键缴纳，让群众反映强烈的住宅小区物业服务收费“糊涂账”变成明白账。二是规范公开、公示透明，重点在小区物业公开公示、解决问题上下功夫，通过完善“智慧物业”平台功能，实现“三费”收支出线上和线下双公开、使用前和使用后双监督，以信息公开换取信任、赢得支持，切实维护业主合法权益，增强服务群众“满意度”。目前，正在推进全市100个“智慧物业”平台试点小区“三费”工作。
4.关于您提出的“评选物业公共收益管理优质企业”的建议
一是制定规范物业管理文件。制定出台《宿迁市住宅物业公共收益指导意见》《关于进一步加强宿迁市智慧物业信息平台运行的通知》《宿迁市住宅小区秩序维护管理工作导则》《关于进一步提升物业服务企业消防安全防范服务水平的通知》等文件，进一步规范物业管理工作。我市积极落实物业服务企业“双随机”检查考核、建立物业服务企业“红黑榜”制度。2023年，编印“双随机”检查通报2期。公布10期物业管理“红黑榜”结果，63个住宅小区评定为红榜，58个住宅小区评定为黑榜。2024年，发布一季度市区住宅小区物业管理“红黑榜”，11个住宅项目入选“红榜”，6个住宅项目入选“黑榜”，并根据《关于建立住宅小区物业服务项目“红黑榜”制度的通知》要求，强化评定结果运用，持续规范和加强物业服务管理工作。二是开展市级优秀项目评选。为进一步提升全市物业管理品质，培育并树立行业典范，依，根据《关于开展2023年度宿迁市物业管理优秀项目评价工作的通知》要求，依据《宿迁市物业管理优秀项目服务质量评价标准》，组织物业管理行业专家对各地申报的46个项目实施评价。经按规定程序评价，13个居住物业、10个公共物业项目被评价为“2023年度宿迁市物业管理优秀项目”。三是鼓励物业企业多元化发展。根据《住房和城乡建设部等部门关于加强和改进住宅物业管理工作的通知》（建房规〔2020〕10号），引导物业服务企业逐步改变单纯依靠物业管理盈利的传统模式，鼓励有条件的物业服务企业向养老、托幼、家政、文化、健康、房屋经纪、快递收发等领域延伸，探索“物业服务+生活服务”模式，满足居民多样化多层次居住生活需求。
下一步，我局将按照《全市物业管理服务提升年活动方案》要求，联合城管、市场监督管理、消防救援支队共同推进物业人员服务水平、消防安全管理、违法建设拆除、秩序维护水平、信息公示公开等“九大”提升行动，进一步巩固和提升物业管理专项整治成果，提高物业服务水平和服务质量，不断增强人民群众的获得感、幸福感、安全感。
宿迁市住房和城乡建设局
2024年6月26日
联 系 人：蔡慧
联系电话：84387393
抄 送：市政府办公室 市政协提案法制委